案件：2002年，甲市某開發商計劃對當地某地塊進行房產開發，建設商品房出售。在尚未取得土地使用權的情況下，其與眾多購房者簽訂了《認購書》，其中約定：出售期房某棟某某室住宅，建筑面積X平方米，每平方米1800元，2004年某月前交付。除此以外，《認購書》還包含了其他一般商品房買賣合同之必須條款。購房者依約交納了定金及部分房款后，開發商因拿地手續及搬遷等原因無力動工，遂通知購房者退款并商議賠償事宜，但一部分購房者并未接受開發商的解約請求。部分購房者要求開發商繼續履行《認購書》或賠償房屋差價全額，開發商則主張合同無效。
案件審理的爭議焦點是：原被告雙方簽訂的《認購書》如何定性，是預約，還是本約？
律師看法：根據訂立合同目的的不同，北京房產糾紛律師合同可以分為預約合同和本約合同。預約合同是一種以約定將來訂立一定合同為目的的合同，其在于當事人對將來簽訂特定合同的相關事項進行規劃；本約合同則是對雙方當事人特定權利義務的明確約定。商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規定，商品房買賣合同應具備以下主要內容：當事人名稱或者姓名和住所，商品房基本狀況，商品房的銷售方式，商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，交付使用條件及日期，裝飾、設備標準承諾，公共配套建筑的產權歸屬等。據此，人民法院判斷商品房買賣中的認購書是預約合同還是本約合同，應主要看其是否具備了以上條款。如果認購書基本具備了上述條款，則為本約合同，反之，為預約合同。本案中的《認購書》包含了其他一般商品房買賣合同之必須條款，認為是本約合同。
