【案例要旨】
本案為一起房屋租賃合同糾紛，其爭議焦點在于1、出租房未及時取得房屋產權證以及消防驗收合格證是否影響租賃合同的效力;2、不能全面、及時地履行房屋租賃合同的責任分擔問題。
【案情簡介】
原告(反訴被告)建設公司訴稱：1998年8月25日，建設公司與子木公司簽訂了“房屋租賃協議書”，約定，建設公司(甲方)出租蓮花廣場西座地上第一至三層和地下一層。自1998年9月1日起至1999年3月31日止，子木公司(乙方)可以進駐現場進行局部改造和精裝修，進行設備調試及試營業，自1999年4月1日起計算租期，租賃期為 5年;每年租金為227萬元人民幣，乙方每年4月1日前和10月1日前各支付一次，每次預付金額為113.5萬元，如不能按期支付租金，拖欠期內每日加收欠交租金萬分之五的滯納金;租賃期間, 甲、乙雙方均不能無故解除本協議。如確有必要解除合同，違約方要以當年租金總額的兩倍作為違約金賠付守約方。
協議簽訂后，建設公司全面履行了協議，如期將房屋交付子木公司，子木公司裝修后以“子木大酒樓”的名義開業，并營業至今。但子木公司僅在1998年9月8日向建設公司支付了定金50萬元，租金至今未付，己拖欠租金794.5萬元。建設公司提出以下訴訟請求:
1、判令解除建設公司與子木公司于1998年8月25日簽訂的《房屋租賃協議書》，子木公司將其承租并已裝修的房屋無償返還給建設公司。
2、判令子木公司給付建設公司租金人民幣794.5萬元。
3、判令子木公司給付建設公司滯納金人民幣1966387元 (滯納金暫計至2002年2月1日，自逾期之日起至實際給付之日止)。
4、判令子木公司給付建設公司違約金人民幣454萬元。
5、判令子木公司承擔本案訴訟費。
被告(反訴原告)子木公司辯稱：建設公司未及時取得房屋產權證，北京房產糾紛律師同時不能及時提供消防驗收合格證，從而導致《房屋租賃協議書》無效，應由建設公司承擔全部責任。建設公司沒有按照合同約定提供相應的法律文件，擬將設立的“子木酒樓有限責任公司”無法獲得工商行政管理部門的核準，不能營業，試營業亦無法進行。建設公司的不作為已經構成違約和對子木公司權利的侵犯。子木公司沒有交納租金是在建設公司違反合同約定的情況下，依照法律和雙方約定，正常維護自身合法權益的行為。同時，子木公司提出如下反訴請求：
1、請求人民法院確認建設公司與子木公司之間簽訂的《房屋租賃協議書》無效。
2、請求人民法院駁回建設公司的訴訟請求。
3、請求人民法院判令建設公司補償子木公司經濟損失人民幣17 404 972.11元 (實際投入6 204 972.11元，雙倍租金454萬元,三年預期利潤666萬元)。
4、請求人民法院判令由建設公司負擔本案訴訟費。
【審判結論】
一審法院認為，原告建設公司與被告子木公司所簽訂的《房屋租賃協議書》是雙方的真實意思表示，不違反國家法律、行政法規的強制性規定，合法有效。建設公司未及時取得房屋產權證，但是產權清晰，并無爭議，因此不能直接導致《房屋租賃協議書》無效，但是對于該合同的履行產生一定影響;建設公司應當承擔相應的責任。子木公司自1998年9月1日至1999年3月31日止的期間內進行設備調試和試營業，辦理相關的公司注冊手續，子木公司在此期間內應知曉建設公司未取得租賃物的產權證，但是在兩年的訴訟期間內未主張權利，視為放棄相應的勝訴權。
其次，由于雙方簽訂租賃合同是在《中華人民共和國消防法》實施之前，因此建設公司未及時取得消防驗收合格證也不導致《房屋租賃協議書》當然無效。原被告雙方對《房屋租賃協議書》的履行行為，都存在不同程度的瑕疵，都應當承擔一定的違約責任。
依照消防管理的相關規定，消防驗收可以進行整體驗收，也可以進行局部驗收。子木公司接收租賃的房屋后，對租賃物進行了局部改造和精裝修，依據相應的規定，也應當進行消防申報并經消防驗收合格才能進行正式營業。但子木公司沒有提供其已經履行此義務的證據材料。
因此，子木公司認為建設公司不能及時提供消防驗收合格證，從而導致《房屋租賃協議書》無效，并由建設公司承擔全部責任的理由不能成立。子木公司作為準備從事餐飲業的承租方，應當比出租方盡更多的義務了解從事餐飲業的特殊要求和特別程序，本案的事實說明，關于租賃物的消防驗收問題，子木公司的過錯是主要的，但建設公司作為出租方，也要承擔一定的責任。
此外，子木公司作為租賃物的承租方，其知道或者應當知道租賃物的產權證或者消防安全驗收合格證不能及時取得，建設公司有違約行為而給其造成損失時，子木公司應當及時采取適當措施防止損失的擴大。子木公司在辦理公司登記的過程中，就應當知曉上述事實，但是子木公司沒有提供證據證明其采取了相應的補救措施。
依照《民法通則》第一百三十六條第三款的規定，延付或者拒付租金的訴訟時效期間為一年，建設公司于2002年3月向子木公司主張自1999年4月1日起的房屋租金，但是沒有提供其自2000年4月1日起就向子木公司主張租金的證據材料，因此，本院只支持建設公司向本院起訴之日起前一年至今的租金及相應的滯納金。
對于子木公司對租賃物進行的裝飾裝修，經評估，裝飾裝修工程的價格在2002年4月15日的市場價格為351.28萬元?！斗课葑赓U協議書》約定，租賃期滿或其他原因終止本協議時，除乙方購置的家具、電器以外其他設施及設備應完整、無償移交給甲方。根據本案的事實及雙方的過錯責任程度，就子木公司對租賃物的裝飾裝修工程，酌定為建設公司應當給付子木公司100萬元補償。
一審法院判決：
1、解除建設公司與子木公司簽訂的《房屋租賃協議書》;
2、子木公司將其承租并已經裝修的房屋于本判決生效后三十日內騰空并移交給建設公司;
3、子木公司于本判決生效后十日內給付建設公司房屋租金三百五十九萬四千一百六十六元六角七分(其中五十萬元已經執行)及滯納金(以拖欠租金為基數,按照拖欠日期每日萬分之五分別計算至實際給付之日);
4、建設公司于本判決生效后十日內給付子木公司房屋裝修補償一百萬元;
5、駁回建設公司的其他訴訟請求;
6、駁回子木公司的其他反訴請求。
子木公司不服一審判決提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。
【評析意見】
本案的審理，在處理房屋產權證、消防驗收合格證是否影響房屋租賃合同的案例方面，具有借鑒意義。
(一)、出租方沒有房屋產權證，是否影響房屋租賃合同的效力。
按照《城市房地產管理法》第五十二條的規定，房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》第五條規定，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。
在很多案例中，房屋出租方沒有產權證，具體的原因很多，相當一部分是土地出讓金已經交納，由于政府職能部門的原因，房屋產權證不能及時下發，但是房屋的產權清晰，沒有爭議?！逗贤ā穼τ诤贤瑹o效規定的比較嚴格，結合《合同法》倡導的精神和市場經濟的要求，對于房屋出租方沒有產權證的房屋租賃合同，不宜認定為無效合同。但是對于違章建筑的出租等情況，應當另論。
(二)、消防驗收合格證對房屋租賃合同效力的影響。
經營性商業用房的消防設施是否完善，是否有重大火災隱患等，涉及到公共安全和社會利益，消防驗收問題與出租房屋能否正式投入使用直接相關，因此，經營性商業用房的消防涉及房屋租賃合同的效力和履行問題。
《中華人民共和國消防法》于1998年9月1日正式實施。該法第十規定，按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收;未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。第十二條規定，歌舞廳、影劇院、賓館、飯店、商場、集貿市場等公眾聚集的場所，在使用或者開業前，應當向當地公安消防機構申報，經消防安全檢查合格后，方可使用或者開業。
上述規定，應當是法律的強制性規定。如果房屋租賃合同的內容違反了上述規定，應當認定合同的相應內容為無效。
聯體建筑或者整棟大樓一般情況下是全部竣工后進行整體驗收，如果上述整體建筑的竣工時間較長或其他原因，而只對其中部分房屋進行出租時，可以進行局部驗收。依照消防管理的相關規定，消防驗收可以進行整體驗收，也可以進行局部驗收，但局部驗收必須具備相應的附加條件。(如整幢建筑物的消防水泵、管道等基礎消防設施已經具備等)。
另外，如果對租賃物進行了局部改造和精裝修，依據相應的規定，也應當進行消防申報并經消防驗收合格才能進行正式營業使用。因此，租賃物的消防驗收，有時是租賃雙方的共同義務。在“消防法”實施之后，對租賃合同內容的效力問題，應當考慮租賃房屋的消防驗收問題。
四、本案中需要說明的問題
(一)有效的房屋租賃合同處于非法履行狀態時雙方責任的承擔問題。
由于本案中房屋租賃合同在先，《消防法》實施在后，因此一審法院認定房屋租賃合同有效，但是因為消防驗收問題，承租方所開辦酒樓的營業執照無法辦理，并因擅自營業被處罰，租賃合同處于非法履行狀態。
本案中出租房屋所在的整棟建筑物需要竣工后進行整體驗收，但是已經具備了進行局部驗收的附加條件，承租方承租的房屋又進行了局部改造和裝修，所以一審法院認為需要進行局部驗收，同時也具備了局部驗收的條件，所以承租方應當承擔沒有取得營業執照的主要責任。所以，對于雙方的損失應當根據雙方在履行合同過程中的過錯責任程度確定各自應當負擔的份額。對于實際損失，應當注意確定損失的范圍。依據合同法的規定，合同當事人有義務采取措施防止損失的擴大。沒有采取補救措施，放任損失擴大的部分不應支持。
(二)本案中子木公司是否享有不交付房屋租金的抗辯權的問題。
子木公司認為，建設公司未及時取得房屋產權證、消防驗收合格證，擬將設立的“子木酒樓有限責任公司”無法獲得工商行政管理部門的核準，不能營業，試營業亦無法進行。建設公司的不作為已經構成違約，子木公司沒有交納租金是在建設公司違反合同約定的情況下，依照法律和雙方約定，正常維護自身合法權益的行為。
依照租賃協議的約定，建設公司要提供相應的法律文件。但是，子木公司對租賃房屋進行改造和裝修，應當進行消防驗收，從而可以取得進行營業登記所需要的租賃房屋的消防驗收合格證，因此，子木公司認為酒樓不能取得營業執照的責任應當全部由建設公司承擔并且可以不交付租金的抗辯不能成立。
